樓市大利好，存量房貸利率要下調了！
繼近期存量房貸小作文后，剛剛又有新進展。彭博社報道：存量房貸利率有望下調80個基點！
消息稱：本輪降息預計分兩步走：
第一次下調會在未來幾周內，第二次則是明年初。關鍵是，此次下調，據傳對首套和二套房都適用。
近期市場關于存量房貸下調消息不斷！昨天有網傳消息稱：基本確認房貸利率下調！
網傳信息甚至，還有人在預測存量房貸利率下調的節(jié)點：預測9月12日左右，會先降息20-50bps，然后同步下調存量房貸…
網傳信息各種信號顯示，存量房業(yè)主，可能真的要等到了…7月26日，央行發(fā)布《中國區(qū)域金融運行報告（2024）》，開篇就強調：將理順增量和存量房貸利率關系，有效減輕居民利息負擔，釋放公眾投資和消費動力。這是一個明確的官方定調，可以清晰的判斷出，央行對于下調存量房貸利率的態(tài)度。這種形勢，或許將進一步打開國內貨幣政策空間，尤其是降息空間也將被打開。
這意味著本月LPR下調成為大概率事件。
而如果LPR繼續(xù)下調，大部分城市的首套房貸利率將跌破3%，逼近公積金2.85%。
這也可能會倒逼公積金利率，繼續(xù)下調。
一旦LPR、公積金利率下調，與存量房貸的差距將會被持續(xù)拉大。下調存量房貸利率減輕存量房主負擔，將會顯得更加迫在眉睫。
天風證券房地產團隊就認為，當下時點適當調降存量房貸利率，居民消費潛力或有望得到部分釋放，同時可遏制‘提前還貸’規(guī)模擴大。針對降低存量房貸利率是否會對銀行造成壓力，浙商證券梁鳳潔認為，考慮商業(yè)銀行息差壓力較大，若降按揭存量利率，預計大概率配套降存款成本，以對沖息差壓力。經測算，存款成本分別下降5-17bp，即可完全對沖存量按揭降息影響。中金公司一份研究報告中指出，假設存量房貸利率與銀行負債成本同步調整，預計對于銀行息差的總體影響是中性的。該報告指出，即使不調整存量按揭利率，居民可能仍在通過提前還貸、經營消費貸置換等方式，對銀行息差形成壓力。此外，還有專家表示：存量房貸利率約4.1%，但一線城市最近新發(fā)放的房貸利率不到3%，預計央行或在數月后下調存量房貸利率。“目前存量房貸利率整體比新增房貸利率高約100BP，在此基礎上再下調50BP-80BP，我認為是比較合理的”。不過，也有人不贊同降存量利率！有研究員認為，房貸利率有高有低，這跟不同時期房價不同是一個道理。當前存量首套利率已經是貸款發(fā)放時的城市房貸利率下限，再次下調有失公平。3、剛剛央行發(fā)聲，調降利率面臨一定約束！
目前，降存量房貸利率的最大的不確定性，實際上來自銀行。昨天，央行明確表示：存貸款利率進一步下行，還面臨一定的約束。針對下調存量房貸利率的消息，招行行長回應：沒有收到關于轉按揭的業(yè)務通知，要是真的推出存量房貸轉按揭的話會對銀行帶來負面影響。另外，廣州地區(qū)的工商銀行，把提前還房貸起步金額上調至5萬元。如果低于5萬，需要到線下網點辦理。數據顯示，截至2024年二季度，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，跌破1.8%的“警戒線”，同比下行20BP，已至有統計以來最低水平。其中，大型銀行二季度的凈息差水平為1.46%，同比下行21BP，亦是有統計以來最低水平。4、存量房貸利率下調可能性很大！
降存量有一定難度，但是，存量房貸利率的下調，雖遲必到！一部分人無奈斷貸。據克而瑞監(jiān)測數據，2024年上半年，全國法拍房20.2萬套，同比增加12%。另一部分人，則狠狠割肉賣房，以求快速回籠資金。這直接導致了，房價持續(xù)下跌，且毫無底線。看看下面這個案例，2020年買房時利率逼近6%，雖然幾經調降目前仍高達5.23%…而當下即便是買二套房的利率也不過3.05%，存量和增量之間，差距達到近120bp…房貸利率5.23%時，每月的房貸是5509.66元。房貸利率3.85%時，每月的房貸是4688.08元。差距足足達到821.58元。相當于存量家庭每月少了近1000塊錢的消費支出…在房價上漲預期下降，理財產品收益也都不太穩(wěn)定的情況下，很多存量業(yè)主都在提前還貸，以減輕房貸壓力，減少月供。而個人住房貸款，依然是銀行*質的資產。不過截至今年6月末，全國個人住房貸款余額為37.79萬億元，同比下降2.1%，較2023年末減少約4100億元。年報數據顯示，截至2023年末，五大國有銀行個人住房貸款余額合計為24.16億元，同比減少2.40%。在這種情況下，不如調降存量房利率，大家還能撐一撐，房貸也就不著急還了。目前九江房貸利率如下：
首套3.4%、二套3.95%
公積金首套2.85%，二套3.325%
雖然處于歷史低位，但相較于廣州、南京、杭州、蘇州，九江房貸利率仍處于高位，有下調的空間。
廣州：最低可以做到2.9%。
南京：有銀行首套、二套均已執(zhí)行2.95%的利率（LPR-90bp）。蘇州：有銀行可執(zhí)行2.9%的房貸利率，而且大部分主流銀行首套房貸款利率也已下調至3%以下，有中介表示，目前統一都能做2.95%了，包括小銀行也是。
杭州：首套3.15%、二套3.25%。
佛山：有銀行表示，最低可以做到2.9%，但要看貸款額度。
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